Быть или не быть офисам за МКАД

13:26 20/03/2018
На сапоги и на помады: как грамотно спланировать семейный бюджет?
ФОТО : Mir24.tv / Алан Кациев

По состоянию на начало 2018 г. риелторы отмечают, что привлекательность «замкадной» офисной недвижимости теряет свои позиции. Сегодня большинство компаний при выборе места для офиса останавливаются на центре Москвы.
Освоение земель за МКАД началось более десяти лет назад и достигло пика после присоединения Новой Москвы. Немногим ранее вступили в силу ограничения на застройку в пределах ТТК. Это привело к тому, что квадрат деловой недвижимости в центре города подорожал на 25%.

В столичной мэрии сформировалось мнение, что бизнес-площади необходимо переориентировать за МКАД. Обсуждение этого вопроса вызвало такой резонанс, что скоро вышло на государственный уровень. В итоге российским правительством было принято решение о приоритетном развитии офисных площадей за московской кольцевой дорогой.

Идея децентрализации коммерческой недвижимости неизменно поддерживается московским правительством. Предпринимаются специальные мероприятия для стимулирования переноса офисов из центра столицы. Одно из них – постоянно расширяемая зона платной парковки. Первоначально введенная внутри Бульварного кольца сегодня она разрослась до пределов ТТК.

Динамика в цифрах

●   2007-08 гг. – за границами кольцевой были введены в эксплуатацию 173 000 кв. м офисных площадей.
●   2009 г. – несмотря на кризис в экономике, размер предложения увеличился до 195 600 кв. м.
●   2012 г. – «переселение» вступает в активную фазу.
●   2014 г. – построено около 210 000 кв. м новых офисов за МКАД.

За кольцевой появились современные деловые центры, большинство из которых принадлежит к премиум-сегменту. Стоимость такой недвижимости находится в верхнем ценовом диапазоне и рассчитана на бюджет солидных фирм. Однако еще на старте проекта высказывались опасения, что объем бизнес-недвижимости превысит реальные потребности.

Первоначально вопрос об увеличении спроса на офисы за МКАД удавалось решать благодаря политике ценорегулирования. Многих привлекали низкие расценки на фоне высоких столичных показателей.

2013 год

Размеры годовой аренды офисов за 1 кв. м:
●   внутри Садового кольца – $800 – 1100.
●   за МКАД – $300 – 450.
То есть, стоимость одного «замкадного» квадрата была дешевле центральных районов минимально на $500. Весьма существенная разница стимулировала тенденцию на офисные переезды из центра.
2017 год
●   внутри Садового кольца – $375.
●   за его пределами – $239.
Кризисы внесли существенные поправки в ценовой диапазон между офисными метрами. Он уменьшился до 136 долларов. Такие изменения привели к развороту тренда. Опустение бизнес-центров в ближнем Подмосковье стало ощутимым уже в начале 2015 г.

Последние наблюдения риэлторов показывают, что сдать равнозначный офис в центре Москвы стало легче, чем за МКАД. В условиях выравнивания цен на принятие решения воздействуют дополнительные негативные факторы.

Трудности офисного переезда за МКАД

Внутри ТТК услуги перезда офиса зачастую стоят дороже за счет дорожной политики мэрии, загруженности улиц, невозможности подать автомобиль нужного объема под погрузку и прочих факторов, как заявил в интервью представитель мувинговой компании «Переезд 01».

Краеугольная проблема деловой недвижимости за чертой города – это территориальная удаленность. В первую очередь потенциальные покупатели и арендаторы рассматривают, позволяет ли транспортная сеть добраться до места в кратчайшие сроки. Как показала практика, переезжая из столичного в загородный офис, 30% коллектива увольняется из-за невозможности доехать до работы вовремя.
Другим фактором выбора становится развитость социальной инфраструктуры в районе нахождения офиса. Как отмечают эксперты, осваивать целинные земли не хочет никто. Рядом с деловыми центрами должны присутствовать жилые дома для желающих снять квартиру, точки общепита, магазины, места отдыха. Для некоторых имеется потребность в детских садах и школах.

Разделение офисного пространства

Перемены на рынке недвижимости привели к новым тенденциям. Некоторые компании предпочли распределить свой персонал на две группы: head и back офисы.
Представительский офис, занимаемый топ менеджерами, целесообразно разместить в центре города. Он не нуждается в больших площадях и служит индикатором статуса и имиджа компании. За МКАД специалисты советуют расположить финансовый, кадровый и IT-отделы. В основном это те сотрудники, которым не требуются регулярные встречи с деловыми партнерами и клиентами.

Лариса Григорьева