Дарственная или завещание: что выбрать при передаче недвижимости?

12:05 22/01/2021
ключи, квартира, вход, замок, связка ключей, кварплата, жкх, жилье, новоселье, новосел, недвижимость, дом, этаж, ремонт, ипотека, подъезд, аренда, соседи, переезд, дверь,
ФОТО : МТРК «МИР» / Игорь Медведев

Передача собственности, особенно квартиры или дома – дело важное для обеих сторон. А уж насколько мы заинтересованы в этом, когда сами являемся потенциальными получателями недвижимости. Тут разгораются нешуточные страсти. Какой вариант выгоднее, а также что и в каком случае лучше выбрать, рассказали в интервью корреспонденту «МИР 24» юристы и риэлторы.

Каждую неделю по будням на телеканале «МИР» смотрите правовые шоу «Дела судебные» (13:15) и «Мировое соглашение» (16:15), которые позволят телезрителям стать свидетелями разбирательств гражданских дел.

Преимущества и недостатки вариантов передачи собственности

Оба варианта имеют свои недостатки и преимущества. «Несмотря на то, что при дарении и наследовании по завещанию итоговая цель одна и та же – переход права собственности на имущество, эти сделки имеют существенные различия, – говорит юрист компании «Коробко и партнеры» Сергей Коробко. – При дарении переход права собственности происходит при жизни дарителя, а при наследовании по завещанию – только после смерти того, кто передает собственность».

Например, если бабушка подарит квартиру внуку, то внук сразу станет собственником этой квартиры, а бабушка с этого момента утратит все права на нее. Но если бабушка напишет завещание и укажет, что наследником квартиры будет внук, то она останется собственником своей квартиры, а внук сможет претендовать на получение собственности только после ее смерти, то есть через годы, а то и десятилетия.

Давайте рассмотрим плюсы и минусы дарения и завещания. Они весьма условны и сильно зависят от того, передаете вы квартиру или получаете ее. Вот что говорит юрист компании «Мегаполис Групп» Ирина Орлова:

Плюсы завещания:

  • Содержимое завещания знает только наследодатель (наследники могут быть не в курсе).
  • При необходимости можно составить новое завещание или отменить его совсем.

Минусы завещания:

  • Его можно оспорить.
  • Наследодатель может в любой момент изменить завещание, из-за чего ожидания наследников могут не оправдаться.
  • Наследник сможет оформить свои права только через шесть месяцев с момента смерти прежнего владельца квартиры
  • Ему придется оплатить немалую пошлину нотариусу.

Плюс договора дарения:

  • Его сложнее оспорить в отличие завещания.

Минус договора дарения:

  • У дарителя нет гарантий, что его после передачи собственности не выселят те, кому он подарил ее.

Всегда ли можно «отыграть назад»

Дарственная или завещание: что выбрать при передаче недвижимости?

Вот что говорит об этом частный юрисконсульт Мария Параскевопулу: «Если вы хотите передать своему родственнику или другому близкому человеку ценное имущество, никогда нельзя рассуждать с позиции абсолютной веры в его честность. В первую очередь нужно позаботиться о том, чтобы в случае чего у вас сохранилась возможность повлиять на ситуацию».

Если родители подарили сыну квартиру, а он после этого резко изменил отношение к ним на негативное, стал отвратительно себя вести, хочет продать квартиру и спустить все деньги на развлечения, то родители уже бессильны и отменить сделку дарения никак не смогут. А если родители написали завещание и указали сына единственным наследником своей квартиры, но после этого отношения с сыном категорически испортились, то они в любой момент могут отменить свое завещание, составить новое и завещать квартиру кому-либо еще.

По словам Марии Параскевопулу, если выбирать между завещанием и дарением, то в большинстве случаев наиболее безопасным для владельца собственности будет все-таки завещание по целому ряду причин. Во-первых, наследник сможет распорядиться имуществом только после его смерти. Во-вторых, завещание можно отменить в любой момент, если вы заметите, что после составления завещания поведение протеже далеко от идеального. При этом уведомлять его об отмене завещания вовсе необязательно. Сюрприз будет ждать переменчивого гражданина уже у нотариуса, когда он попытается оформить наследственные права. А вот отмена дарения потребует обязательного обращения в суд и сбора доказательств обоснованности этого решения».

«Оспорить дарение очень сложно, – говорит юрист службы «Единый центр защиты» Дмитрий Першин. – Например, у нас был случай, когда мы доказывали порок воли дарителя через свидетельские показания и посмертную психологическую экспертизу. Причем, сложно это и для самого дарителя. Законом четко прописаны случаи отмены дарственной. Изменить завещание гораздо проще – достаточно написать новое, и делать это можно сколько угодно раз».

По словам Сергея Коробко, все же есть исключения, когда можно отменить дарение:

  • Если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения;
  • Если обращение одаряемого с подарком, представляющим для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу его безвозвратной утраты;
  • В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.

В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную собственность, если она сохранилась к этому моменту в целости и сохранности.

Особенности и нюансы дарения

Дарственная или завещание: что выбрать при передаче недвижимости?

«Дарение иногда выбирают для того, чтобы «увести» имущество из наследственной массы. Ведь по закону даже при наличии завещания есть обязательные наследники, которых можно не включать в завещание, но свою часть они все равно получат. А если собственник квартиры оформляет дарение, то собственник меняется, и вот – имущества в наследственной массе больше нет», – объясняет Дмитрий Першин.

Как пояснила адвокат Жанна Казаринова, родственников, которые имеют право на обязательную долю в наследстве даже при наличии завещания, довольно много:

  • несовершеннолетние или нетрудоспособные дети собственника квартиры,
  • его нетрудоспособные супруг и родители,
  • нетрудоспособные иждивенцы наследодателя.

«Чаще всего обнаруживаются несовершеннолетние дети наследодателя, о которых его семья и знать не знала», – говорит адвокат.

«Не многие знают, что по поводу дарения также существуют ограничения, не позволяющие подарить имущество, – говорит Жанна Казаринова. – Так, законные представители не могут дарить от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными». Также, по словам эксперта:

  • Нельзя одаривать работников образовательных организаций, медицинских организаций, организаций, оказывающих социальные услуги.
  • Нельзя дарить государственным, муниципальным служащим и служащим Банка России в связи с исполнением ими служебных обязанностей.

«Даритель не имеет права ставить никаких условий одаряемому по использованию или распоряжению имуществом. А вот при оформлении завещания можно возложить на одного или нескольких наследников обязанность совершить какое-либо действие имущественного или неимущественного характера», – говорит Жанна Казаринова.

И завещание, и дарение могут быть оспорены в судебном порядке. Причем, как показывает судебная практика, договор дарения оспаривается очень редко. А вот случаи оспаривания завещания встречаются часто.

Если получил подарок или наследство в браке

И унаследованное, и подаренное имущество не попадает в общую собственность супругов. «Если лицо состоит в браке, то неважно, по какой сделке оно получило имущество: дарение или завещание – полученное в дар или унаследованное имущество будет принадлежать только этому лицу. Режим общей собственности супругов на такое имущество не распространяется», – говорит Сергей Коробко.

Например, если один из супругов получил в подарок или в наследство квартиру, то она не будет являться совместно нажитым имуществом, и в случае развода не будет подлежать разделу, а останется за тем супругом, который получил в дар или унаследовал эту квартиру.

Какие налоги и пошлины придется заплатить

Дарственная или завещание: что выбрать при передаче недвижимости?

Немаловажным является и вопрос расходов. При дарении новый собственник будет уплачивать налог на имущество с даты перехода к нему права собственности. При наследовании – новый собственник платит налог на имущество лишь с момента открытия наследства (с даты смерти наследодателя).

Если одаряемый и даритель не являются членами одной семьи или близкими родственниками, одаряемый должен заплатить налог на доходы физических лиц в размере 13 % от стоимости недвижимости. Например, если квартира стоит 5 000 000 руб., НДФЛ составит 650 000 руб. То же самое происходит и при наследовании.

Однако, как пояснил президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости, гендиректор агентства недвижимости БЕНУА Дмитрий Щегельский, как при дарении, так и при наследовании по завещанию от уплаты НДФЛ освобождаются следующие категории родственников:

  • родители (биологические или приемные);
  • дети (кровные или усыновленные);
  • супруги (жены, мужья, состоящие в браке);
  • братья и сестры (родные и сводные);
  • бабушки, дедушки, внуки и внучки.

Но при получении недвижимости по завещанию необходимо оплатить государственную пошлину, размер которой зависит от степени родства и стоимости оформляемого имущества. Отец, мать, жена, муж, дочь, сын платят 0,3% от кадастровой или рыночной стоимости. Все остальные наследники платят 0,6% от нее.

«Если стоимость квартиры 5 млн рублей, то наследники-родственники обязаны будут заплатить 15 000 рублей, а остальные наследники – 30 000 рублей. И есть еще дополнительные сборы нотариуса. Нотариусу нужно заплатить за оформление завещания», – говорит Жанна Казаринова.

Если недвижимость, полученная по наследству или договору дарения, продана сразу, то придется заплатить также налог НДФЛ. Избежать этого можно, если немного подождать.

«Налог НДФЛ при продаже недвижимости, перешедшей по дарению или завещанию, платить не нужно близким родственникам по истечении 3-х лет владения недвижимостью, для остальных граждан срок владения, после которого платить налог не требуется – 5 лет», – рассказывает Дмитрий Щегельский.

Эксперт напоминает, что при оплате налога с продажи недвижимости каждый гражданин имеет право уменьшить налогооблагаемую базу на 1 миллион рублей. С 2021 года добавились еще варианты вычетов:

  • Если не родственник будет продавать подаренную квартиру, то он сможет уменьшить налог на сумму уже уплаченных при получении недвижимости 13 процентов.
  • Если недвижимость продает родственник, то он сможет уменьшить налогооблагаемую базу на сумму, которую затратил даритель (или завещатель) на приобретение этой продаваемой недвижимости. Но при этом необходимо иметь подтверждающий факт – расписку.

Совет тем, кто стоит перед выбором

По словам адвоката Жанны Казариновой, ответ на вопрос, что выбрать – завещание или дарение – зависит от того, кем вы являетесь. Вы хотите передать или приобрести имущество?

Если вы собственник и хотите передать имущество, подумайте. Подарив квартиру, вы можете оказаться на улице. И никакая уплата налогов на имущество не идет с этим в сравнение.

Если тот, кому вы хотите передать право собственности, является наследником по закону, завещание не нужно. Он и так после вашей смерти получит квартиру. Если наследников по закону несколько, а вы хотите осчастливить только одного из них, то пишите завещание. Для вас это лучший выбор.

Если же вы приобретатель квартиры, вам лучше приобрести на нее право через дарение во избежание сюрпризов после смерти дарителя. Так выгоднее (особенно если вы с дарителем члены одной семьи или близкие родственники) и спокойнее для вас.

comments powered by HyperComments