Льготная ипотека и рефинансирование долгов: выгода и риски

13:35 28/04/2020
Новые объекты строительства,стройка, строительство, новострой, новостройка, ипотека, строительная компания, дом, многоэтажка, район, застройка, ,стройка, строительство, новострой, новостройка, ипотека, строительная компания, дом, многоэтажка, район, застройка,
ФОТО : Mir24.tv / Николай Костюшин

В России официально стартовала новая государственная программа льготной ипотеки на новостройки со ставкой до 6,5%, как форма господдержки строительной отрасли. «Получить льготный кредит смогут те, кто сможет внести первый взнос минимум 20% от стоимости жилья, планирует приобрести новостройку в экономклассе и имеет легальный подтвержденный доход», – сказал в интервью корреспонденту «МИР 24» управляющий директор сервиса «Финансовые Эксперты» Сергей Арутюнов.

Программа распространяется на жилищные займы до 3 млн рублей для всех регионов страны и до 8 млн в Москве и Санкт-Петербурге. Срок кредита – до 20 лет. Взять кредит, по словам эксперта, можно в течение почти года с момента подписания закона (в ряде банков его выдают уже с 17 апреля и до 1 марта 2021 года). Некоторые банки уже начали выдавать ипотечные кредиты онлайн. Весь срок кредита ставка останется неизменной.

«Правда, обязательным условием выдачи кредита по льготной ставке у ряда крупнейших банков стало требование покупки страховки жизни заемщиком. Отказ от страховки означает повышение ставки по льготному кредиту сразу до 7,5% годовых», – говорит эксперт. Программа субсидирования ставки должна дать приток в строительную отрасль в этом году порядка 500 млрд рублей. Разницу между ставкой 6,5% и реальной рыночной будет компенсировать банкам государственный бюджет. На это, по оценкам правительства, потребуется порядка 6 млрд рублей.

Год рефинансирования кредитов

Это не единственное, что происходит сейчас в банковской отрасли. По оценкам специалистов, 2020 год обещает стать годом рефинансирования кредитов, в первую очередь ипотечных. Дело в том, что сейчас у населения довольно много кредитов, а доходы людей снижаются буквально на глазах. Остановка большинства предприятий, вызванная распространением коронавирусной пандемии, многих лишает работы. «Люди скоро не смогут платить банкам на прежних условиях, банки это понимают и уже сейчас предлагают рефинансирование по кредитам», – говорит руководитель юридической консалтинговой компании «PANTEY Consult» Сергей Скавронский.

Он поясняет, что рефинансирование нескольких кредитов выгодно людям, поскольку позволяет объединить два или более кредитов в один по сниженной ставке с единым платежом. А рефинансирование единственного кредита дает возможность получить более низкую ставку или хотя бы снизить ежемесячные платежи за счет изменения срока кредита. Это поможет избежать просрочек, штрафов и испорченной кредитной истории.

Льготная ипотека и рефинансирование долгов: выгода и риски

В условиях экономической нестабильности уже в марте этого года значительно возросло количество заявок на рефинансирование кредитных обязательств. «Сейчас кредитная ставка ЦБ является самой низкой с 2014 года, а к концу года прогнозируется ее повышение. Эта ситуация знакома большинству заемщиков, поэтому они уже сейчас стараются успеть получить рефинансирование на максимально выгодных условиях, – говорит соучредитель партнерской сети Marketcall и ГК A3F Group Александр Дужников.

По оценкам финансовых и кредитных организаций, не менее 30% всех кредитов могут быть рефинансированы в ближайшее время. При этом, в зависимости от продолжительности острой фазы кризиса, самоизоляции и скачков цен на нефть, число всех рефинансированных кредитов может дойти, по мнению эксперта Сергея Скавронского, даже до 70%.

Зачем банкам идти навстречу заемщикам

Выгода рефинансирования для граждан очевидна – снижение кредитной нагрузки, процентной ставки и ежемесячных платежей. Однако, для банков это тоже достаточно рентабельная история. В настоящее время банки выдают кредиты не из собственных средств, а по условиям Центрального банка России, который полностью регулирует и лицензирует этот процесс.

«В 2017 году ЦБ кредитовал частные банки под 10% годовых. А обычный человек мог получить кредиты под 14-19%. В настоящее время такая ставка для банков составляет 6%, а конечный потребитель может взять кредит под 9.9-15% годовых. Как вы сами можете заметить, разница между ставкой для банка и физического лица остается в примерно одинаковых границах. Коммерческие банки формируют свои условия так, чтобы кредит был одинаково выгодным при любой ключевой ставке, поэтому предложение рефинансирования кредита становится удачным способом получить нового клиента от банка-конкурента. Для того, чтобы избежать таких переходов, банки дают возможность обновить условия и для своих кредитов. Таким образом, рефинансирование выгодно клиенту банка и никак не вредит самой кредитной организации, так как все потери и волнения рынка уже учтены в изначальной ставке, на которую соглашается клиент при взятии кредита», – объясняет Александр Дужников.

Также банку выгодно бороться за клиента и в результате оставить заемщика оформленным у себя, чтобы он дальше мог пользоваться услугами: открыть вклад, инвестиционный счет или металлический счет на драгоценные металлы, а также перевести в банк зарплатный проект.

«Рефинансирование – это инструмент для долгосрочных отношений между клиентом и банком, – говорит директор аналитического отдела Dominfo.ru Артур Меркушев. – Если ситуация в жизни клиента поменяется в положительную сторону, то он быстрее закроет кредит и продолжит пользоваться услугами банка, а банк в свою очередь сможет предложить надежному клиенту персональные услуги».

А вот что рассказал о выгодах рефинансирования для банков Сергей Скавронский:

  • Во-первых, рефинансировать кредит по общему правилу можно не ранее 6 оплаченных платежей. С учетом того, что в России банки строят кредиты так, что все первые платежи по кредитам – это проценты, они свой доход получают сразу. Помимо этого есть доход от продажи страховых продуктов.
  • Во-вторых, когда банк рефинансирует кредиты гражданина в других банках, объединяя их в один свой, то он фактически выдает новый кредит и снова собирает проценты в первые месяцы, пусть и по несколько сниженной ставке.
  • В-третьих, если банк рефинансирует свой выданный кредит, то зачастую он не дает сниженную ставку, а лишь предлагает увеличить срок кредита, чтобы уменьшить ежемесячные платежи. На этот срок также будут начислены проценты и банк предложит клиенту страховой продукт, на котором тоже заработает.
  • В-четвертых, банку выгоднее дать поблажки и пойти навстречу должнику, чтобы тот продолжал регулярно платить кредит, чем довести человека до состояния, когда он перестает платить совсем. Найти должника в таком случае и добиться возвращения долгов – это гораздо более затратное для банка дело.

Когда стоит рефинансировать кредит

Большинство экспертов склоняется к тому, что оформлять рефинансирование имеет смысл, только если разница в ставке по вашему кредиту и ставке, предлагаемой банком, составляет не менее 1,5 – 2%.

«При этом нужно учесть затраты на сбор документов, при ипотеке – возможную оценку объекта залога, перезаключение договора страхования, потери на одновременное обслуживание двух кредитов, пока не будет переоформлен залог», – предупреждает заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования Финансового университета при Правительстве России Александр Цыганов.

По словам управляющего директора компании «Финансовые эксперты» Сергея Арутюнова, клиентам банков стоит рефинансировать свои кредиты только в трех случаях:

• У человека снизился или планирует снизится доход.
• Увеличились расходы.
• Нужно высвободить лимит свободных денежных средств для каких-то более важных целей, к примеру, предстоит получение нового кредита или ипотеки.

Льготная ипотека и рефинансирование долгов: выгода и риски

А еще если в семье появился второй ребенок. По словам руководителя отдела ипотечного кредитования ГК «ПСК» Ирины Тютриной, такие семьи попадают под условия «детской» ипотеки и большинство банков позволяют им рефинансировать взятый до рождения ребенка кредит под льготную ставку. В крупнейших банках она составляет сегодня 4,5%. Важное условие: договор на ипотеку должен быть заключен после 1 января 2018 года.

Во всех других случаях нужно быть очень хорошо экономически подкованным, чтобы кажущаяся выгода не обернулась отложенным убытком.

Когда рефинансирование невыгодно

Прежде, чем нести заявление в банк, возьмите бумагу, ручку и посчитайте, насколько снизятся ежемесячные выплаты по новой ставке и уменьшится ли общая переплата по кредиту. Вот пример от Сергея Арутюнова, наглядно показывающий, в чем может быть подвох.

Предположим, что сумма кредита 300 тыс. рублей.
Срок 36 месяцев.
Процентная ставка 18% годовых.
Ежемесячный платеж 10845 рублей.

За первые 10 месяцев клиент выплатит 65325 рублей процентами из 90587, то есть останется должен всего лишь 25262 рубля. И с суммой основного долга – 161849 рублей. Рефинансировав этот кредит до 5 лет под 16% годовых, получится следующая картина: ежемесячный платеж уменьшится до 3935 рублей, что отлично. Только вот процентов по этому кредиту клиент уже заплатит 74387 рублей. То есть переплатит банку дополнительно 49125 рублей. Так стоит ли игра свеч?

«Если вы выплатили больше половины кредита, то рефинансирование также выгодным не будет, – говорит Ирина Тютрина. – Все дело в аннуитетной схеме платежей, применяемой большинством банков. По такой схеме в начале срока выпаливаются проценты по кредиту, а не «тело» долга. Соответственно, если большая часть процентов выплачена, то рефинансировать ипотеку уже не имеет смысла: иначе ежемесячные платежи опять будут идти на погашение процентов по новому кредиту».

Отсюда вывод, что к рефинансированию, как и к любому финансовому инструменту, нужно подходить ответственно, с пониманием, какую конкретно задачу оно решает.

При рефинансировании кредита очень важно обращать внимание на надежность банка, его репутацию, почитать отзывы о его программе рефинансирования. «Обязательно нужно внимательно читать договор, просить график платежей, – говорит Сергей Скавронский. – Не стесняйтесь задавать вопросы менеджеру банка до тех пор, пока досконально не разберетесь, на что именно подписываетесь». По словам эксперта, порою банки по умолчанию включают в стоимость кредитования дорогие страховые продукты, которые увеличивают сумму переплаты по кредиту. Если вы видите такой пункт, то попросите менеджера исключить страховку из кредита.

Если вы заметили включенную в кредит страховку только на следующий день, то тоже не беда: вы имеете право отказаться от страховки в «период охлаждения» – в течение 14 календарных дней с момента оформления.

В случае, если менеджер банка уклончиво отвечает на ваши вопросы или не отвечает на них вовсе, уверяет, что без страховки кредит не одобрят, навязывает ненужные дополнительные продукты и ведет себя очень навязчиво, то стоит перестраховаться и обратиться в другой банк.

Важным является и наличие или отсутствие комиссии за снижение ставки. По словам ведущего эксперта финансового супермаркета Банки.ру Инны Солдатенковой, и такое бывает. Но на рынке можно найти выгодные предложения и без такой опции. Также следует учитывать не только тип и количество страховок, которые требует банк, но и перечень аккредитованных в нем страховых компаний. Эти факторы являются «подводными камнями» при рефинансировании.

Отличие между рефинансированием ипотеки и обычными потребительскими кредитами, по словам Инны Солдатенковой, заключается только в количестве необходимых документов: как и при оформлении ипотеки, при ее рефинансировании потребуется заново оформить отчет об оценке недвижимости и страхование. Потребительские кредиты же могут потребовать только оформления личного страхования, если это предусмотрено условиями банка для получения низкой ставки.

Ставки банков

О том, на каких условиях рефинансируют кредиты разные банки, рассказал в интервью «МИР 24» руководитель направления по развитию ипотечных программ ГК «Инград» Вячеслав Приймак.

«Все плюсы и минусы зависят от дополнительных условий договора, – говорит эксперт. – Каждый заемщик должен определять их для себя самостоятельно. При этом у клиентов «Инград» сформировался собственный своеобразный рейтинг банков. Большая часть кредитов оформляется в ВТБ, затем следуют Сбербанк и МКБ, также в пятерке лидеров – Альфа банк и Дом.РФ».

Льготная ипотека и рефинансирование долгов: выгода и риски

Вот для примера ставки некоторых банков:

МКБ – от 8,3%
Возрождение – от 8,5%
ВТБ – от 8,5%
ПСБ – от 8,5%
ДОМ.РФ – от 8,7%

Однако в случае ужесточения кризиса и увеличения количества заемщиков, попавших в сложную жизненную ситуацию, банкам, возможно, придется, по словам Александра Цыганова, пересмотреть условия предоставления ипотечных каникул (отсрочки платежа) в части увеличения срока каникул и возможности брать их второй и более раз за период действия кредитного договора.

Правда, на кредитные каникулы банки идут неохотно и многие выставляют своим клиентам жесткие требования. Это вопрос позиции банка по отношению к своим клиентам и его стратегии. Если он имеет высокую ликвидность (то есть не имеет финансовых проблем и у него достаточно средств), чтобы выдать клиентам кредитные каникулы, он это сделает, чтобы обеспечить себе лояльного клиента. Так что заемщикам следует помнить и о такой возможности.

comments powered by HyperComments