Материнский капитал: решит ли он квартирный вопрос?

12:47 23/01/2020
Материнский капитал: решит ли он квартирный вопрос
ФОТО : Фото ИТАР-ТАСС/ Дмитрий Рогулин

С этого года получить материнский капитал в размере 466 тысяч рублей можно будет при рождении первого ребенка. Повлияет ли пересмотр подхода к распределению маткапитала на развитие российского рынка недвижимости и вырастут ли в результате цены на квартиры? Об этом в интервью «МИР 24» рассказали эксперты рынка недвижимости.

15 января 2020 года Владимир Путин в послании Федеральному собранию предложил начислять выплату в размере 466 тысяч рублей после рождения первенца. Родителям, у которых появился второй малыш, предполагается повысить размер полагающихся выплат до 616 617 рублей. При рождении третьего ребенка будет выделяться 450 тысяч рублей. «Семья с тремя детьми сможет при помощи государства вложить в решение своей жилищной проблемы свыше одного миллиона рублей. Для целого ряда регионов, городов, даже областных центров это почти половина стоимости квартиры или дома», – подчеркнул президент.

Материнский капитал: решит ли он квартирный вопрос?

Увеличится ли число россиян, которые смогут купить жилье?

«466 тысяч рублей за первенца – хороший капитал, чтобы задуматься о приобретении недвижимости, – сказала в интервью корреспонденту «МИР 24» директор по продажам компании «MASTER Девелопмент» Юлия Роженцева. – Данная мера поддержки, безусловно, положительно отразится на рынке недвижимости России, особенно в регионах».

Молодые семьи, у которых рождается первый ребенок – весомая часть покупателей недвижимости, так как в период ожидания первенца вопрос улучшения жилищных условий перед семьей встает особенно остро.

По словам генерального директора агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталии Кузнецовой, покупатели с одним ребенком готовы рассматривать небольшие по площади предложения рынка. Например, классические однушки и двухкомнатные квартиры евроформата. При этом указанные лоты и так наиболее востребованы на рынке. «Это объясняется меньшим бюджетом покупки, – говорит эксперт. – Так, в 2019 году ипотечные покупатели выбирали «однушки» комфорт-класса, средняя стоимость которых составила 6,6 млн рублей.  Для «евродвушек» в том же сегменте цифра составила 7,2 млн рублей. При этом семьи с большим количеством детей рассматривали более просторные квартиры – классические двухкомнатные и трехкомнатные варианты, а также «евротрешки», доля реализации которых в 2019 году увеличилась». 

При этом в Москве и Петербурге наиболее высокие цены на жилье, в связи с чем, по данным Юлии Роженцевой, доля сделок с привлечением средств материнского капитала все же невелика и составляет порядка 10-15%. А вот в регионах мера, озвученная президентом, заметно простимулирует спрос на рынках недвижимости. По словам эксперта, во многих регионах страны, например, в городах Поволжья (Ульяновск и Саратов) студию или однокомнатную квартиру «в стройке» можно приобрести за 1,5 млн рублей. Семьи в этих субъектах наверняка будут использовать новую меру поддержки.

Материнский капитал: решит ли он квартирный вопрос?

Такое же мнение высказала в интервью и Наталия Кузнецова: «Если покупатель выбирает квартиру в Москве за 6,6-7 млн рублей, то суммы в размере 466,6 тыс. рублей хватит на оплату 6,7-7% от стоимости недвижимости, – говорит эксперт. – То есть покупателям необходимо обладать достаточными материальными ресурсами, чтобы решиться на ипотеку. При этом в регионах стоимость квартир значительно ниже, чем в Москве. Для сравнения, при ценнике на уровне 1,5 млн рублей доля материнского капитала доходит до 31%. Если это 616,6 тыс. рублей для семьи с 2 детьми, то даже до 41%, что гораздо интереснее для потенциальных покупателей».

К сожалению, не все так прекрасно, и не стоит забывать, что ипотека – это долгосрочное обременение. И если государство дотирует средства на первоначальный взнос или частичное погашение кредита, то вносить ежемесячные платежи семьи должны самостоятельно.

«Учитывая нынешнюю нестабильную ситуацию с рабочими местами и падением платежеспособности россиян, есть риск, что может увеличиться количество невыплат по кредитным обязательствам или доля заемщиков, воспользовавшихся услугой «ипотечные каникулы»», – говорит Юлия Роженцева.

По утверждению руководителя департамента развития ГК «Петербургская строительная компания» Сергея Мохнаря, в сегодняшних реалиях влияние маткапитала на рынок недвижимости незначительно. Причина проста: слишком мало семей пользуются этими льготами. По данным Росстата за 2018 год, льготами воспользовалось 697 тыс. семей, и не все они выбрали улучшение жилищных условий. В масштабах страны такое число новых покупателей незначительно.

«Покупателей, особенно в сегменте «эконом» и «комфорт», больше интересует размер ипотечной ставки, сумма первоначального взноса и ежемесячного платежа, чем размер материнского капитала, – говорит генеральный директор концерна «РУСИЧ» Борис Лесков. – Предполагаю, что повысится скорее количество заемщиков, которые за счет материнского капитала частично погасят долг по уже имеющимся ипотечным кредитам».

Что влияет на рынок недвижимости?

Материнский капитал – далеко не единственный фактор для роста рынка недвижимости. По мнению вице-президента инвестиционной компании QBF Владимира Масленникова, подтолкнуть некоторых наших соотечественников к улучшению жилищных условий может скорее изменение условий ипотечного кредитования. «Доступность займов на приобретение недвижимости повысилась благодаря снижению ключевой ставки (в 2019 году она снижалась 5 раз и с 13 декабря составляет 6,25%). Не исключено, что в текущем году ставки по ипотеке составят 7–8% годовых», – говорит специалист.

Как сказал в интервью «МИР 24» вице-президент Российской гильдии риэлторов, директор по развитию ГК «БЕСТ-Недвижимость» Олег Самойлов, спрос на рынке жилья в последнее время носит волновой непостоянный характер. «Потенциальные покупатели часто находятся в ожидании и откладывают покупку жилья, надеясь «поймать» какой-либо фактор выгоды, – говорит эксперт. – Например, снижение ставок по ипотеке или стоимости квадратного метра. При этом периодически спрос подвергается психологическому стимулированию тем или иным событием, подталкивающим к приобретению жилья. Например, в 2019 году таким событием стал переход на эскроу-счета и проектное финансирование и связанные с этим тревожные ожидания покупателей о грядущем повышении стоимости жилья. Причем, не только нового, но и во вторичном сегменте».

Материнский капитал: решит ли он квартирный вопрос?

По мнению Олега Самойлова, меры по увеличению материнского капитала, предложенные президентом, при всей их правильности, едва ли можно назвать системным решением. Причем, как проблемы рождаемости, так и поддержания спроса на жилье. «В основе обеих тем лежит фактор уверенности граждан в завтрашнем дне, а высокие показатели здесь немыслимы без устойчивого материального положения. В России же пока продолжается падение реальных доходов населения», – говорит специалист.

Ждать ли повышения цен?

Мнения экспертов на этот счет расходятся. По словам Олега Самойлова, любой рост спроса, в том числе ожидаемый сейчас, через определенное время «отыгрывается» рынком путем повышения цен. И здесь для потребителей крайне важно не упустить момент.

«К повышению цен существуют и дополнительные предпосылки, – говорит Владимир Масленников. – В частности, переход застройщиков к проектному финансированию. С 1 июля 2019 года девелоперы обязаны размещать капитал потенциальных покупателей на эскроу-счетах, а новостройки возводить на собственные средства или на предоставляемые банками кредиты. Поскольку небольшим строительным компаниям трудно будет выполнить новые требования, реформа неизбежно приведет к постепенной монополизации рынка. Его следствием может стать рост стоимости новостроек, за которым последует и увеличение цен на вторичное жилье». Тем не менее, по словам эксперта, рост стоимости недвижимости в 2020 году будет умеренным и постепенным, поскольку платежеспособный спрос на жилье пока оставляет желать лучшего. Основной причиной сложившейся ситуации является снижение реальных доходов россиян, наблюдаемое в течение последних шести лет.

Материнский капитал: решит ли он квартирный вопрос?

«Тем не менее, я советовала бы не откладывать в долгий ящик вопрос приобретения недвижимости, так как уже в этом году повышение цен на жилье может составить 10% и более, – говорит директор по продажам MASTER Девелопмент Юлия Роженцева. – 2019 год был переходным и спекулятивным. Застройщики и риэлторы спекулировали, в том числе и через СМИ, вступлением в силу новых поправок в 214-ФЗ, переходом на эскроу-счета и как следствие, повышением цен. Потребителей намерено ориентировали на приобретение жилья до 1 июля 2019 года. И граждане действительно покупали. Рост цен при этом на недвижимость в 2019 году в среднем составил 8-10%. Многие застройщики еще реализуют проекты по старой схеме. В 2020 году все большее количество застройщиков будет переходить на банковское обеспечение и схему эскроу, соответственно, квартиры станут дорожать, покупательский спрос будет падать. И перед застройщиком скоро встанет вопрос: либо поднимать цены на жилье и продавать в меньшем объеме, либо цены держать, но продавать в большем объеме».

Большинство же экспертов сходятся во мнении, что небольшой рост цен на недвижимость в этом году сохранится, но он будет приближен к уровню инфляции. «Не думаю, что оживление со стороны покупателей существенно повлияет на цены, – говорит девелопер, ведущий YouTube-канала о доходной недвижимости Руслан Сухий. – Не стоит сейчас срочно бежать и покупать квартиру из-за опасения, что вырастет цена. Цены сейчас находятся на сбалансированном уровне и свой рост они отыграли еще в прошлом году». По мнению эксперта, если и нужно торопиться с покупкой, то только по той причине, что будет падать объем качественного жилья, привлекательного по соотношению цена-качество. Ведь застройщики сейчас вынуждены начинать строить новые жилые дома, экономя на всем, чтобы сохранять свою деятельность рентабельной, исходя из новых условий работы с эскроу-счетами.

Татьяна Рублева
comments powered by HyperComments